Что такое ипотека: виды, преимущества и недостатки, советы заёмщикам + полезное видео

Первое упоминание об ипотеке появилось в Древней Греции. Ее суть мало отличалась от сегодняшней и заключалась в обеспечении ответственности должника путем передачи в залог собственной жизни. Это значило, что при невозможности вернуть долг, человек становился рабом кредитора. В 500-х годах до нашей эры личность перестала служить предметом залога, а в ее качестве начал использоваться земельный надел.

Что касается ипотеки современного вида, то она зародилась в Австрии и Саксонии, в период между 1780 и 1870 годами. С тех пор и по настоящее время данная система применяется только в отношении недвижимости, а при невозврате долга ее реализация производится через суд.

макет дома фото
В данной статье мы раскроем понятие ипотеки, расскажем о различных видах ипотечных программ, дадим несколько советов будущим заемщикам.

Определение ипотеки и как ее оформить

«В народе» ипотекой называют кредит, полученный под обеспечение недвижимости, чаще всего жилой. Это мнение не ошибочно, хотя и не совсем достоверно. Ипотека – не только денежный займ в общем, но также форма залога, при которой имущество заёмщика переходит к кредитору и страхует его от риска невозврата денег.

Предмет залога находится в собственности его покупателя, но имеет обременение, из-за которого до погашения долга он не сможет его продать или иным образом распорядиться. Это связано с тем, что кредитор на протяжении действия договора сохраняет право на изъятие недвижимости, если должник перестанет платить.

Как сказано выше, изъятие залога подразумевает его дальнейшею продажу. Эта процедура происходит исключительно в судебном порядке.

Признаки, отличающие ипотеку от других видов кредитования

Основной признак ипотеки – залог недвижимости. Заемщик имеет право передать банку купленное или уже имеющееся имущество, а также право требования по договору. В частности, это происходит, когда кредит берется не на покупку готового жилья, а на оплату паевого взноса в договорах долевого участия при строительстве домов. Далеко не все банки «связываются» с подобными займами, поскольку право требования не порождает права собственности на будущую квартиру.

Куда охотнее банк выдаст кредит, если в залог ему предложат существующую квартиру или земельный участок. Что касается выплат по ипотеке, то они делятся на:

  • Аннуитетные– ежемесячно вносится неизменная сумма, вначале ее большую часть составляют проценты, а по мере погашения, их доля уменьшается и увеличивается доля основного долга;
  • Дифференцированные – каждый месяц выплачиваются разные суммы, содержащие одинаковую часть процентов и долга, с течением времени объем выплат снижается.

Большинство российских банков придерживаются аннуитетной системы, которой характерны переплаты, куда большие, чем при дифференцированной ставке. Если при заключении договора заемщику предложат одну из двух систем оплаты, то выбрать стоит дифференцированную.

Что касается признаков, характерных ипотеке, то к ним относятся:

  • Целевой характер – банк контролирует использование средств строго на покупку жилья. Нецелевое расходование становится поводом для досрочного взыскания;
  • Законодательное регулирование на федеральном уровне – базовые правила ипотечного кредитования установлены федеральными законами и являются одинаковыми во всех субъектах федерации;
  • Длительные сроки кредитования – до 50 лет;
  • Более низкие проценты по сравнению с «обычными» кредитами.

калькулятор и макет дома

Как оформить

Порядок оформления в целом у всех банков одинаковый. Разнятся только дополнительные параметры сделок. Итак, чтобы оформить ипотеку, гражданин должен:

  1. Выбрать банк с подходящими условиями кредитования;
  2. Подать заявку. Сделать это можно лично или онлайн на официальном сайте кредитора;
  3. Выбрать объект для будущей покупки;
  4. Заключить договора ипотечного займа и купли-продажи недвижимости;
  5. Получить документы от продавца и зарегистрировать переход права собственности по сделке в Росреестре;
  6. После регистрации получить ранее переданные документы и выписку из ЕГРН со своими данными, как нового собственника и отметкой о том, что недвижимость имеет обременение в виде банковского залога;
  7. Передать зарегистрированные документы кредитору, после чего он перечислит заемные средства на счет продавца;
  8. Заключить договор залога;
  9. Получить график ежемесячных платежей и приступать к погашению долга.

Таким образом выглядит общий алгоритм действий при оформлении и получении ипотеки. Прочие детали и условия зависят от конкретных программ кредитования, о которых мы расскажем ниже.

Виды ипотечных программ

Российские банки предлагают не только стандартные жилищные займы, доступные всем желающим, но и специальные направления кредитования с государственной поддержкой. Они доступны отдельным категориям населения: военнослужащим, учителям, молодым семьям и др.

Стандартная ипотека

Этот вид займов предлагают практически все частные банки. Их условия рассчитаны на граждан с высоким и средним заработком. Стандартные ипотечные кредиты выдаются на:

  • Покупку вторичного жилья;
  • Участие в долевом строительстве;
  • Приобретение или строительство индивидуального жилого дома;
  • Покупку квартиры в новостройке.

Стандартная ипотека не предполагает государственной поддержки, поэтому отличается от льготных направлений более высокими процентными ставками и размером первоначального взноса.

Социальная ипотека

Социальная ипотека – это не какой-то отдельный вид кредитования, а вся совокупность ипотечных программ с участием государства. Ее получателями становятся заемщики нескольких категорий:

  • Официально признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий;
  • Молодые специалисты;
  • Молодые семьи;
  • Работники социальной сферы;
  • Военнослужащие и др.

Суть данного направления в том, что государство предоставляет указанным категориям целевые субсидии на покупку жилья. В реализации социальной ипотеки участвуют коммерческие банки. С помощью правительства они создают специальные варианты кредитования со сниженными процентами и длительными сроками возврата. В следующих разделах мы рассмотрим каждый вид льготного кредитования в отдельности.

Ипотека для молодой семьи

Наиболее распространенный вид социального кредитования, при котором государство предоставляет молодым супругам целевую субсидию на погашение части стоимости жилья. Данная программа действует до 2020 года. Участвовать в ней могут только те семьи, в которых возраст обоих супругов не больше 35 лет. Наличие детей или количество лет, прожитых в браке значения не имеют.

Чтобы принять участие в льготной ипотеке, молодые супруги оформляют статус нуждающихся в улучшении жилищных условий. Сделать это можно, обратившись в местный исполнительный орган с соответствующим заявлением и пакетом документов. Если муж или жена имеют в собственности любую недвижимость, они не убедят государство в том, что нуждаются в новом жилье.

После постановки на учет в данном качестве, супруги подают заявление в местную администрацию на получение государственной субсидии. Ее размер, как правило, «покрывает» до 30% стоимости жилья. Право на господдержку подтверждает специальный сертификат, который предъявляется в банк при оформлении ипотечного договора. Льготные займы в рамках указанной программы предоставляют не все банки. Их точный список можно узнать на официальном сайте программы по обеспечению жильем молодых семей.

Военная ипотека

Получить такой кредит могут только военнослужащие – участники накопительной ипотечной системы (НИС). Накопления должны осуществляться как минимум в течение 3 лет. Их средства аккумулируются на накопительных счетах специально созданного государственного учреждения «Росвоенипотека».

На сайте этой организации опубликован реестр участников НИС. Только они имеют право на получение льготного займа. Его особенность в том, что долг за заёмщика в полном объеме возвращает государство в лице Министерства обороны. Военнослужащий, получивший военную ипотеку, обязан служить родине в течение 20 лет. Если же он уволится до истечения этого срока, оставшуюся часть долга ему придется выплачивать за свой счет.

солдаты фото

Ипотека для молодых специалистов

Данная линия кредитования разработана с целью поддержки молодых специалистов (медиков, педагогов, ученых) в приобретении вторичного и первичного жилья, а также в строительстве индивидуальных жилых домов. Ее участникам полагаются:

  • Федеральные целевые субсидии, в размере 30% от стоимости приобретаемой недвижимости;
  • Дополнительная финансовая поддержка на региональном уровне;
  • Максимально сниженный размер первоначального взноса (до 10%).

Право на данные льготы имеют специалисты с высшим или средним профессиональным образованием, которые впервые устроились на работу по специальности в течение 12 месяцев после окончания учебы. Условием участия в программе является возраст гражданина – не старше 35 лет. Исключением признаются доктора наук. Их возраст не должен превышать 40 лет.

Льготная ипотека оформляется Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и специализированными фондами жилищного строительства. Непосредственные кредиты выдаются банками-партнерами программы.

Обычный жилищный кредит

Чаще всего под понятиями «ипотека» и «жилищный кредит» понимается одно и то же явление. Однако, согласно экономической классификации это не одно и то же.

Жилищный кредит отличается от ипотеки тем, что не подразумевает передачи недвижимости в залог банку и обязательного страхования жизни должника. Кроме этого банк не предъявляет требований к ликвидности жилья и «благонадежности» заемщика. Для получения займа требуется участие как минимум двух поручителей с подтвержденной платежеспособностью и более ничего. Жилищные кредиты выдаются на более жёстких условиях:

  • Процентная ставка – от 15% годовых;
  • Длительность кредитования – не более 8-11 лет;
  • Первоначальный взнос – 35-45% от стоимости недвижимости.

Другое отличие состоит в реализации залога в случае невозврата долга. При ипотеке банк продает его по минимальной цене, «пускает с молотка» лишь для того, чтобы максимально быстро избавиться от лишней недвижимости. Если выручка от реализации не «покрывает» долг, то его остаток «повисает» на заёмщике. В случае с жилищным кредитом, заёмщик сам продает недвижимость и возвращает деньги банку, а остаток, при его наличии оставляет себе. Это является преимуществом перед ипотекой.

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Заемщикам ипотека дает такие выгоды, как:

  • Возможность быстро приобрести собственное жилье или другую недвижимость без необходимости длительных накоплений;
  • Возможность сэкономить средства при получении займа на льготных условиях (для молодой семьи, военнослужащих и др.);
  • Удачное капиталовложение. Его суть состоит в следующем. Квартира, приобретенная на заемные средства, с годами не теряет своей стоимости. Деньги же, наоборот в результате инфляции дешевеют с каждым годом. Из-за этого истинный размер ежемесячного платежа хотя и незаметно, но будет уменьшаться. В то время как стоимость недвижимости будет возрастать. После возврата кредита, собственник сможет продать ее на выгодных условиях;
  • Досрочное погашение ипотеки. Некоторые банки указывают данное условие в договорах, и возврат раньше срока не чреват никаким санкциями кредитора. Это значит, что заёмщик сэкономит значительную сумму на выплате процентов;
  • Использование при оплате первоначального взноса материнского капитала и других государственных субсидий;
  • Право на рефинансирование в другом банке на более выгодных условиях.

К недостаткам ипотеки относятся:

  • Высокая ставка первоначального взноса (15-25% от стоимости недвижимости). Устанавливая такой порог, кредиторы убеждаются в платежеспособности заёмщика, чем от части страхуют себя от риска невозврата долга;
  • Значительная переплата в связи с длительным сроком кредитования. В некоторых случаях она составляет до 100% стоимости купленного жилья;
  • Возможность получить ипотеку только официально трудоустроенным лицам с определенным уровнем зарплаты;
  • Повышенные требования банков к приобретаемому имуществу: возраст строения не более 10 лет, расположение в «престижном» районе с развитой инфраструктурой и др. Кроме этого банки не принимают в залог квартиры, где прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане;
  • Постоянный моральный дискомфорт, вызванный страхом неожиданного увольнения, болезни или прочих непредвиденных ситуаций, грозящих потерей ежемесячного дохода и как следствие, невозможностью платить по кредиту. После чего банк «отберет» квартиру, несмотря на уже выплаченные за нее суммы.

выдают ипотеку фото

Требования к заёмщикам

К основным требованиям, которые банки предъявляют к потенциальным должникам, относятся:

  1. возраст от 21 до 60-65 лет, в этот временной период человек сохраняет трудоспособность, в результате чего остается платежеспособным. В случае с военной ипотекой возрастной ценз составляет 45 лет;
  2. минимальный трудовой стаж на одном месте работы 6 месяцев. При этом общий рабочий стаж за 5 лет, предшествующие обращению в банк, должен быть не менее 1 года. Важно наличие подтверждающих документов – трудовой книжки, выписки из приказов и др. Без них кредитор откажет в предоставлении займа;
  3. уровень дохода. Он влияет на размер ежемесячного платежа и определяет сумму будущего кредита. Банки не устанавливают точных показателей заработных плат. Главное условие, чтобы ежемесячный платеж составлял максимум 40% от дохода должника, что помимо погашения долга, позволит обеспечивать основные потребности. В качестве дохода банки рассматривают не только заработную плату, но и любую подтверждённую прибыль, например, получение платы за аренду, авторские гонорары и др. Доход считается таковым, если подтверждается документально;
  4. супруги и созаемщики. Финансовые организации отдают предпочтение «семейным» клиентам при условии, что оба супруга работают. Нахождение одного из них в декретном отпуске или отсутствие у него постоянной работы служат причиной отказа в предоставлении кредита. А также банки обращают внимание на платежеспособность созаемщиков. Они, как и основные должники, подтверждают свои доходы специальными справками;
  5. срок договора. Он устанавливается банком совместно с заемщиком и зависит от: его возраста, заработка, суммы займа. Срок ипотеки колеблется от 10 до 50 лет;
  6. первоначальный взнос. Этот показатель во всех банках разный. Программы льготного кредитования предполагают его максимальное снижение – до 10%. Платить первоначальный взнос нужно в любом случае;
  7. страховка. Согласно российскому законодательству, ипотечные займы обязательно страхуются. Помимо этого, банки требуют должников дополнительно страховать свою жизнь и здоровье, что увеличивает размер ежемесячных выплат.

Документы для ипотеки

В общий список документов для оформления ипотечного кредита входят:

  • заявка на получение;
  • паспорта заемщика, созаемщиков, поручителей;
  • справки о доходах (для работающих по трудовому договору – справка 2-НДФЛ, для самозанятых лиц и ИП – декларация о доходах за последние 6 месяцев);
  • трудовая книжка или выписка из приказа о приеме на работу;
  • свидетельство о браке (при наличии);
  • нотариально удостоверенное согласие супруга на залог недвижимости;
  • правоустанавливающие и технические документы на объект недвижимости;
  • сертификат на получение жилищной субсидии, материнского капитала и другие сведения, подтверждающие статус участников программ льготного кредитования (при наличии).

Список не является исчерпывающим. По своему усмотрению кредиторы могут истребовать и другие документы.

Советы о том, как правильно оформить ипотеку

Чтобы правильно оформить ипотеку, юристы и финансисты рекомендуют в первую очередь выбрать надежный банк, после этого изучить его ипотечные программы. Узнать примерный размер будущего кредита и ежемесячных платежей можно с помощью онлайн-калькулятора. Затем необходимо подготовить документы и посетить банк, где менеджер даст подробную консультацию по всем вопросам.

От ипотеки в иностранной валюте стоит отказаться. Поскольку курс доллара и евро неуклонно растет, и несмотря на низкие процентные ставки, заемщик будет платить столько же или больше, чем по рублевой ипотеке. Кроме этого, существует угроза резкого «падения рубля», в результате чего на погашение долга у человека просто не хватит средств.

Профессиональное сопровождение при получении ипотеки заёмщику предоставят кредитные брокеры. За небольшой гонорар они не только подберут займ с оптимальными условиями, но и помогут с оформлением документов. Подробные советы даются в видео в конце статьи.

неподъемная ипотека фото

Что будет, если не платить ипотеку

В случае отказа должника от выплат по кредиту банк вправе обратить взыскание на предмет залога, т.е. отобрать у залогодателя и реализовать. Вначале заёмщик 4-6 раз в письменном виде оповещается о просрочке. При отсутствии реакции с его стороны, в суд подается заявление об обращении взыскания на предмет залога с его последующей продажей.

Чаще всего суды удовлетворяют подобные иски. После вступления решения суда в законную силу, банк осуществляет торги залогового имущества. Посредством вырученной суммы, в первую очередь, погашаются штрафы, неустойки и проценты, а затем основной долг. Если средств не хватит, должник будет обязан выплатить остаток долга за свой счет. Если же останется излишек, то он возвращается бывшему владельцу имущества.

Что делать, если нечем платить

В этом случае должнику стоит задуматься о:

  • Рефинансировании займа и изменении графика платежей по причине сложной финансовой ситуации;
  • Самостоятельной продаже заложенного имущества после согласования с банком и выплате долга;
  • Использовании страховки, если при получении займа должник застраховал риск потери доходов.

При возникновении сложностей с погашением займа, следует обратиться в банк. Менеджеры предложат выход из ситуации исходя из обстоятельств конкретного дела.

Предложения от банков

В этой таблице представлены распространенные предложения по ипотеке от крупнейших отечественных банков.

БанкПроцентная ставкаСрокПервоначальный взносМинимальный платёж
Сбербанкот 10,40% до 14,75% годовыхдо 30 летот 15% до 50%15 000 рублей
ВТБ-2412,95%-13,95% годовыхдо 50 летот 40 %по договоренности сторон
Газпромбанкот 11% до 15% годовыхдо 30 летот 50%определяется индивидуально
Альфа-Банкот 12,20% до 13,50% годовыхдо 25 летот 10%определяется индивидуально
Райффайзенбанкот 12,50% до 15,25%до 25 лет от 15% до 30%60 000 рублей (для жителей Москвы и МО), 30 000 (для остальных регионов)

В списке представлены общие показатели по срокам и ставкам. Указанными цифрами ограничиться невозможно, так как каждая финансовая организация предлагает множество ипотечных программ с разными условиями, суммами и порядком погашения.

Рекомендуем познавательное видео о том, как правильно брать ипотеку:

Заключение

Будущим клиентам банка перед получением ипотеки стоит детально изучать условия ипотечного договора, а при возникновении сложностей с пониманием, проконсультироваться у юриста. Это позволит избежать недоразумений и ошибок при получении и возврате кредита. Зная о требованиях и всех нюансах, предъявляемых банками, а также будучи готовым в материальном плане, заемщик сможет быстро получить ипотечный кредит на выгодных условиях.

Если понравилась статья обязательно поделитесь ей с друзьями в соцсетях.

Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации